郭明虎 >> 正文
中國(guó)的健康樓市與房?jī)r(jià)無(wú)關(guān)
(本文為作者2009年創(chuàng)作) 全球金融與經(jīng)濟(jì)危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)證明了樓市健康與否對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)各方面的牽連度究竟有多大，而樓市是否健康始終只與三個(gè)要素關(guān)聯(lián)：即土地、資金供給鏈、及持續(xù)增加的消費(fèi)人群有關(guān)。目前，關(guān)于我國(guó)房?jī)r(jià)高低的爭(zhēng)論一直有增無(wú)已，爭(zhēng)論的焦點(diǎn)一直環(huán)繞著過(guò)高房?jī)r(jià)抑止了購(gòu)買欲望，因而將引起經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的連鎖問(wèn)題。這些爭(zhēng)論似乎與我國(guó)樓市面臨的主要問(wèn)題甚至對(duì)解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度衰減、內(nèi)需不足等問(wèn)題幫助不大，有不著邊際的感覺(jué)。 自鄧小平九二南下發(fā)表系列講話后，我國(guó)以城市改造為中心、帶動(dòng)其他領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目共同發(fā)展的格局形成并一直延續(xù)了十五年之久。此一過(guò)程中，各地中心區(qū)域開(kāi)發(fā)程度漸次深化，商品房基地越來(lái)越不易獲得、即便通過(guò)競(jìng)拍得到的基地，開(kāi)發(fā)成本本身已接近天價(jià)；而且，隨著各地中心區(qū)域可供開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少，新增人口之中對(duì)住宅的需求有增無(wú)已，受這種地少人多的特定國(guó)情制約，想象隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度越來(lái)越深而房?jī)r(jià)在達(dá)到一個(gè)峰值后，再按正態(tài)分布模式逐年回落，這是不切實(shí)際的。除非中國(guó)人口繁殖趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)而逐年下降、或土地面積有所增加，否則，土地與對(duì)土地的開(kāi)發(fā)能力之間供求比例不對(duì)稱現(xiàn)象將越來(lái)越突出，土地價(jià)格將越來(lái)越昂貴。在這種大趨勢(shì)下，房?jī)r(jià)怎能逆勢(shì)遞減？經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期的恐慌性拋售現(xiàn)象決不可能持久，因?yàn)樗从车牟皇钦鎸?shí)的基本供求關(guān)系。 不理想的房?jī)r(jià)不見(jiàn)得就是不正常的價(jià)格或體現(xiàn)的是不正常的市場(chǎng)；部分人認(rèn)為理想的房?jī)r(jià)未必就是正常的，如果房?jī)r(jià)便宜到人們只要象征性地支付便可獲得，如杜甫所說(shuō)“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”，那不僅意味著樓市的崩潰，更表示了社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)的總崩潰。那些接近于天價(jià)的商品房一般老百姓用正常收入去購(gòu)買固然是有困難，但同樣不能忽略，目前的城市改造中已無(wú)處女地可供，要開(kāi)發(fā)即面臨愈益巨大的拆遷工程，對(duì)危舊建筑物拆遷的補(bǔ)償費(fèi)用也正接近于天價(jià)，那些本來(lái)無(wú)法購(gòu)買商品房的人群往往可以通過(guò)自身舊房被拆遷而得以置換——正是通過(guò)這種途徑，眾多低收入群籍此獲得新居，這是以往盡管商品房越來(lái)越昂貴而樓市得以支撐且久盛不衰的基本原因，那些來(lái)自東西南北的“炒房團(tuán)”并不足以炒熱樓市，他們只不過(guò)錦上添花罷了；開(kāi)發(fā)商所賺的錢無(wú)非是從級(jí)差地價(jià)與容積率上獲得、而各級(jí)地方財(cái)政長(zhǎng)年以來(lái)的困境，從土地競(jìng)拍過(guò)程中的差價(jià)以及各種房地產(chǎn)稅費(fèi)收入中得到極大舒緩，這也是不言而喻的。 房?jī)r(jià)中的土地因素成分越來(lái)越大、地方與國(guó)家財(cái)政對(duì)土地使用權(quán)出讓與房地產(chǎn)業(yè)及其帶動(dòng)的近二百幾十個(gè)行業(yè)的稅費(fèi)依賴始終呈尾大不掉之勢(shì)，說(shuō)“2009年應(yīng)聽(tīng)任房?jī)r(jià)下跌”，那不如說(shuō)聽(tīng)任地方與國(guó)家財(cái)政一齊破產(chǎn)。這是比較極端且不負(fù)責(zé)任的說(shuō)法。 如果說(shuō)“從2003年至今，一線城市的房?jī)r(jià)漲幅普遍在兩到三倍以上”，就不能不說(shuō)“從2003年至今，一線城市的地價(jià)漲幅普遍在三到五倍以上”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)律一般總是先吃肉、后啃骨頭。經(jīng)過(guò)17-18年的持續(xù)開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在的土地“骨頭”已經(jīng)越來(lái)越多、越來(lái)越難啃、代價(jià)也越來(lái)越高，除非停止開(kāi)發(fā)，則房?jī)r(jià)沒(méi)有理由人為打壓。在目前百業(yè)不振的經(jīng)濟(jì)困難時(shí)期，再放手使房地產(chǎn)行業(yè)加速凋敝，其后果是什么？如果與之關(guān)聯(lián)數(shù)以十萬(wàn)計(jì)企業(yè)中幾千萬(wàn)甚至上億計(jì)的就業(yè)人口飯碗都發(fā)生問(wèn)題，那比所謂“中產(chǎn)階級(jí)不能參加高房?jī)r(jià)游戲”道德感嘆的后果要嚴(yán)重多少倍？這是需要冷靜思考和嚴(yán)肅回答的實(shí)質(zhì)性問(wèn)題。 實(shí)現(xiàn)健康樓市的第一要素是可供開(kāi)發(fā)土地的持續(xù)供應(yīng)，顯而易見(jiàn)的是，在地價(jià)飚升的年代，沒(méi)有哪個(gè)開(kāi)發(fā)商有本事為土地限價(jià)；因此，人為抑制房?jī)r(jià)至少在邏輯上難以成立。 至于支持樓市運(yùn)行的資金鏈，主要環(huán)節(jié)并不在建設(shè)這部分，而是用于對(duì)購(gòu)房行為進(jìn)行鼓勵(lì)。開(kāi)發(fā)商在整個(gè)基建過(guò)程中唯一有實(shí)質(zhì)性支付的是地價(jià)，按照國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的潛規(guī)則，從工程隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)到建筑物結(jié)構(gòu)封頂，基本由工程方自行帶資運(yùn)行，何況建筑工程費(fèi)用占全部開(kāi)發(fā)成本僅為15%左右、開(kāi)發(fā)商在工程進(jìn)度達(dá)到30-40%時(shí)便可獲準(zhǔn)預(yù)售，資金的及時(shí)回籠確有保證。真正需要銀行提供貸款的是一般購(gòu)房者，無(wú)論其是否屬于“中產(chǎn)階層”，一般通過(guò)低首付都無(wú)問(wèn)題，余款部分可由住房公積金與商業(yè)貸款通過(guò)按揭方式歸還，加上因獨(dú)生子女現(xiàn)象形成的舉家體制與固有舊房抵補(bǔ)，真正“買不起”中低價(jià)位商品房的應(yīng)該不屬于多數(shù)。 眾所周知，中國(guó)的民間儲(chǔ)蓄率一直居高不下、居民消費(fèi)欲望的過(guò)分節(jié)制，是國(guó)內(nèi)需求表現(xiàn)長(zhǎng)期貧弱的主要原因，這一是出于傳統(tǒng)：因?yàn)榇蠖鄶?shù)中國(guó)人依然崇尚節(jié)儉并不習(xí)慣舉債消費(fèi)；二是投資環(huán)境中的不確定因素過(guò)多，居民手中的有限資產(chǎn)因沒(méi)有可靠出路而難以實(shí)現(xiàn)增殖、卻由于通貨膨脹因素而不斷蒸發(fā)；三是因?yàn)閼?yīng)由政府提供的社會(huì)公共產(chǎn)品不足，教育、醫(yī)療甚至殯葬都成為每個(gè)家庭積極消費(fèi)的后顧之憂。當(dāng)人們發(fā)現(xiàn)只有投入樓市與股市才能使有限資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)快速增殖時(shí)，儲(chǔ)蓄壁壘方被打破。中國(guó)股市因?yàn)槿狈诵募夹g(shù)的自主開(kāi)發(fā)體系、質(zhì)地一般不那么優(yōu)良的上市公司太多，加上操盤過(guò)程中黑幕重重，容易形成泡沫，風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)巨大，在股市已跌入谷底的情況下，沒(méi)理由非將房地產(chǎn)業(yè)的種種問(wèn)題人為演變成泡沫，這樣的話，很容易使人們對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的信心全面崩塌；信心危機(jī)將進(jìn)一步放大經(jīng)濟(jì)危機(jī)，以至于演變成不可收拾。 當(dāng)人們一說(shuō)起美國(guó)“次貸危機(jī)”就談虎色變的時(shí)候，應(yīng)該拿中國(guó)的現(xiàn)狀與之進(jìn)行比較。與美國(guó)民眾的借債消費(fèi)習(xí)慣相比，中國(guó)一般民眾對(duì)待債務(wù)都持慎重態(tài)度，在貸款期限內(nèi)提前歸還的情況比比皆是，很少有賴帳拖欠的，“還不起”的情況也較少見(jiàn)，債務(wù)雖然沉重，但都會(huì)努力償還。由于抵押的房子值錢，銀行本來(lái)風(fēng)險(xiǎn)也不大。中國(guó)樓市的按揭對(duì)象都有比較嚴(yán)格的財(cái)產(chǎn)信用擔(dān)保審查，象造成美國(guó)次貸危機(jī)那樣、對(duì)低收入甚至無(wú)收入者盲目放貸的情況基本得到控制。因此，中國(guó)的房貸風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到形成美國(guó)次貸危機(jī)那種程度，甚至是謹(jǐn)慎有余、開(kāi)放不足。在這種情況下，整天說(shuō)“房地產(chǎn)泡沫”跟時(shí)不時(shí)說(shuō)“狼來(lái)了”已沒(méi)什么區(qū)別。 作為與民生關(guān)聯(lián)特別密切的特殊商品，商品房的價(jià)位一直令人矚目。近15年以來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，高房?jī)r(jià)使得至少在中產(chǎn)階級(jí)以下的社會(huì)各階層已形成了嚴(yán)重的思想負(fù)擔(dān)：因?yàn)椴坏貌毁I、但離實(shí)現(xiàn)購(gòu)買的距離似乎愈行愈遠(yuǎn)。具有諷刺性的結(jié)果是：盡管一般社會(huì)平民如果只依靠薪水收入的話，對(duì)長(zhǎng)期居高不下的房?jī)r(jià)只能望洋興嘆，但這并不影響中國(guó)的樓市越來(lái)越紅火，其原因本文已經(jīng)作了說(shuō)明。只是在中央政府歷經(jīng)6年的宏觀調(diào)控、一波又一波抑制房?jī)r(jià)的組合拳連番出擊的情況下，才于2008年下半年將房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)。那是行政干預(yù)的短暫效果而非市場(chǎng)運(yùn)行的自然結(jié)果。 然而卻好景不長(zhǎng)。正當(dāng)人們認(rèn)為宏觀調(diào)控取得階段性成效的時(shí)候，美國(guó)次貸危機(jī)引起的全球性金融風(fēng)暴及隨后演變成的全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)，流動(dòng)性過(guò)剩瞬間變成了流動(dòng)性短缺，中國(guó)由于突然面臨著外資撤離與出口受抑的雙重問(wèn)題，如何保持經(jīng)濟(jì)高速率成長(zhǎng)與拉動(dòng)內(nèi)需已成為壓倒一切的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。在去年10月17日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議后發(fā)表的公報(bào)中，人們看到如下久違了五六年的措辭：“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購(gòu)房?！痹诖稳沼?9位市長(zhǎng)參加的“中國(guó)市長(zhǎng)論壇”上，建設(shè)部副部長(zhǎng)表示：“應(yīng)該給各城市政府一定的自由度，各地的政府應(yīng)該說(shuō)有能力、也有責(zé)任，作出一些政策上的選擇?！边@是北京高層首次對(duì)宏觀調(diào)政策控開(kāi)了一大口子，5年來(lái)第一次對(duì)各地刺激樓市的舉措作正面表態(tài)。 這意味著風(fēng)風(fēng)火火推行了六年的宏觀調(diào)控事實(shí)上已無(wú)疾而終。 這次危機(jī)當(dāng)然會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)也包括中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)形成沖擊，但并不可能從根本上改變中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀態(tài)。前一階段地產(chǎn)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)提升速率較快是事實(shí)，有相當(dāng)一部分人暫時(shí)甚至將來(lái)都無(wú)力購(gòu)買高價(jià)商品房也是事實(shí)，這就需要政府行使其公權(quán)力，悉心安排社會(huì)上這類居民進(jìn)入廉租房，以便讓他們?cè)谫I不起的情況下租得起、住得上。但這并不意味著因?yàn)檫@部分人的實(shí)際困難，中國(guó)樓市的運(yùn)行就不需要遵循市場(chǎng)規(guī)律，房?jī)r(jià)就必須向這部分人的購(gòu)買力水平看齊。十幾年來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展結(jié)果顯示，我國(guó)居民的居住水平雖然不那么均衡甚至失嚴(yán)重衡，但居住水平達(dá)到普遍改善卻是不爭(zhēng)的事實(shí)，結(jié)果表明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展無(wú)論從總體狀態(tài)還是從效果上看是相對(duì)健康的，現(xiàn)在需要的只是謹(jǐn)慎微調(diào)。全面洗牌、推倒重來(lái)是相當(dāng)情緒化的想法，筆者認(rèn)為并不具建設(shè)性。
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