最貴房?jī)r(jià)的相對(duì)論
最近，面對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)下行微調(diào)、樓市理性回歸的狀況，有位專家對(duì)比北京和摩納哥，認(rèn)為摩納哥房?jī)r(jià)要3、4萬(wàn)歐元/平方米，相比之下，北京的房?jī)r(jià)一點(diǎn)兒都不貴。結(jié)論是，北京的房?jī)r(jià)是合理的，是不可能跌的。
摩納哥是世界上人口最稠密的國(guó)家，也是一個(gè)典型的微型國(guó)家，人口只有3萬(wàn)2千多人。由于摩納哥的地中海氣候，即使在夏天的午后，也罕見(jiàn)超過(guò)攝氏30°C的高溫，而冬季霜凍和降雪也極為罕見(jiàn)，一般每十年才發(fā)生一、二次，因此而成為聞名世界的旅游勝地。
而政府的低稅收政策，也吸引了許多外國(guó)公司前往摩納哥，在2011年57.48億美元的GDP收入中就占75%，擁有全球最高的GDP總值，人均國(guó)民總收入是183,150美元。據(jù)美國(guó)中央情報(bào)局公布的世界概況顯示，摩納哥的貧困率全球最低，百萬(wàn)富翁和億萬(wàn)富翁的比例是世界之最。摩納哥有吸引富豪的法律——不征收個(gè)人所得稅。
此外，不法之徒也“用腳”投票奔向了摩納哥。2004年摩納哥因賭場(chǎng)對(duì)不法洗錢(qián)持寬松政策，被經(jīng)合組織譴責(zé)對(duì)財(cái)務(wù)信息缺乏披露與合作，堪稱“逃稅難民”的避稅天堂。
就這樣，全世界的富人都聚集到了摩納哥，房?jī)r(jià)也因此連續(xù)4年榮登世界最昂貴房地產(chǎn)市場(chǎng)之榜首，平均58000美元一平方米。
真實(shí)的量化
然而，摩納哥的住房究竟有多貴呢？
舉例來(lái)說(shuō)。在地處安靜花園區(qū)的一幢戰(zhàn)前建筑里，一套頂層兩臥附帶陽(yáng)臺(tái)的公寓，僅僅750平方英尺，并配備一個(gè)路邊停車位和22平方英尺的儲(chǔ)存室，在市場(chǎng)上的標(biāo)價(jià)為220萬(wàn)美元。這個(gè)價(jià)格即使在北京，也并不驚人吧？
而且，盡管摩納哥的絕對(duì)房?jī)r(jià)比北京貴，但摩納哥近三分之一 (29.21%)的居民是億萬(wàn)富翁，其余的居民也都是百萬(wàn)、千萬(wàn)級(jí)的富人，平均58000美元/平米的房?jī)r(jià)對(duì)他們來(lái)說(shuō)，根本就不算什么。
我們來(lái)量化一下吧！按房?jī)r(jià)收入比 (平均房?jī)r(jià)除以平均家庭年收入)來(lái)計(jì)算，他們的平均年收入是183,150美元，一個(gè)三口之家的平均年收入接近55萬(wàn)美元，以每套房子100平米來(lái)估算，平均每套房子為580萬(wàn)美元，房?jī)r(jià)收入比還不到11倍，也都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京的房?jī)r(jià)收入比。
相對(duì)來(lái)說(shuō)，摩納哥的房?jī)r(jià)比北京便宜。
然而，最近又有媒體報(bào)道稱，孟買的房?jī)r(jià)已接近1萬(wàn)美元/每平米，相比上海的近3萬(wàn)人民幣/每平米的平均房?jī)r(jià)，考慮到印度的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平落后于中國(guó)，因此有人得出結(jié)論，上海房?jī)r(jià)還很低，未來(lái)還將繼續(xù)上漲。有一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至還據(jù)此預(yù)言，未來(lái)5年中國(guó)房?jī)r(jià)還要漲1倍，而且以后每5年會(huì)漲1倍。
不過(guò)，但凡對(duì)印度樓市稍有了解的都知道：印度的商品房市場(chǎng)極其有限，主要是面向富人階層，只是個(gè)小眾市場(chǎng)。決大多數(shù)普通百姓要么依賴自建住房，要么居住在政府的保障房里。因?yàn)橛《鹊纳唐贩績(jī)H供富人專享，買賣商品房也只是富人的游戲，無(wú)論房?jī)r(jià)多高，對(duì)普通印度人的影響并不大。這和摩納哥的房市其實(shí)一模一樣。
但是，中國(guó)的情況卻大相徑庭。保障房的規(guī)模極小，除了極少數(shù)一部分人以外，絕大多數(shù)百姓都要到商品房市場(chǎng)購(gòu)買房子，因此房?jī)r(jià)的高低直接關(guān)系到百姓民生。如果把印度富人的收入水平和商品房的價(jià)格做比較，房?jī)r(jià)收入比不過(guò)5倍而已。比上海的房?jī)r(jià)收入比低太多，顯然，孟買的相對(duì)房?jī)r(jià)比上海便宜。
另外，如果以上海的高檔住宅房?jī)r(jià)和印度孟買富人購(gòu)買的商品房作比較：上海高檔住宅單價(jià)已經(jīng)漲到了10萬(wàn)元以上，大大超過(guò)了印度孟買同樣的住宅單價(jià)。而且，房屋單價(jià)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)中國(guó)和印度也有差異，在印度所說(shuō)的房屋單價(jià)是指凈空間的價(jià)格，而國(guó)內(nèi)多是建筑面積的單價(jià)。因此，上海的絕對(duì)房?jī)r(jià)也一樣比印度孟買貴！
英美德也是大差異
針對(duì)全球房?jī)r(jià)過(guò)高的現(xiàn)象，IMF公布數(shù)據(jù)稱，在近來(lái)的系統(tǒng)性銀行危機(jī)中，將近三分之二的危機(jī)在爆發(fā)之前，都出現(xiàn)過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)由盛轉(zhuǎn)衰的現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)由盛轉(zhuǎn)衰，引發(fā)了當(dāng)代人記憶中最嚴(yán)重的金融危機(jī)，如毀掉了愛(ài)爾蘭和西班牙。
IMF計(jì)算得出，英國(guó)眼下的房?jī)r(jià)收入比值，比該國(guó)這一比值的長(zhǎng)期平均水平高出27%。但是德國(guó)的房?jī)r(jià)收入比值，則比長(zhǎng)期平均水平低了16%。這一重要差異應(yīng)如何解釋呢？
歸根究底是因?yàn)樵诘聡?guó)，居住自有產(chǎn)權(quán)的房子，不像在美國(guó)或英國(guó)那么重要。據(jù)經(jīng)合組織(OECD)的數(shù)據(jù)顯示，德國(guó)居民住房自有率為39%，而美國(guó)就高達(dá)63%。這在一定程度上是歷史造成的。
因?yàn)榈聡?guó)的許多城市在二戰(zhàn)中被摧毀了，戰(zhàn)后自然需要建造房屋。在政府慷慨補(bǔ)貼的扶持下，公共、合營(yíng)與私人開(kāi)發(fā)商僅用幾年時(shí)間，便建成了數(shù)百萬(wàn)套出租房，租房市場(chǎng)受到嚴(yán)格監(jiān)管，租戶受到一整套法律的保護(hù)。比如，大多數(shù)租房合同都是沒(méi)有固定期限的，只要按時(shí)交房租，房東幾乎無(wú)法終止租房合同，租房是一種絕對(duì)舒適的選擇。
其次，抵押貸款融資也很重要。在德國(guó)，房地產(chǎn)貸款通常不像其它國(guó)家那么容易獲得，貸款提供方一般要求貸款者至少支付20%～40%的首付。
這就導(dǎo)致了抵押貸款再融資——英美兩國(guó)借款人對(duì)于利率下降的通常反應(yīng)——在德國(guó)幾乎不可能實(shí)現(xiàn)。消費(fèi)者在自家房產(chǎn)升值后再次貸款的情況也很少見(jiàn)。因此，降息效果傳導(dǎo)至整個(gè)系統(tǒng)所花的時(shí)間，要比英美市場(chǎng)要長(zhǎng)得多，降息導(dǎo)致住房市場(chǎng)繁榮的可能性也更小。
根據(jù)德國(guó)央行的數(shù)據(jù)顯示，盡管利率超低，但2013年私人家庭住房貸款額僅增長(zhǎng)2%。除東德地區(qū)房?jī)r(jià)曾短暫上漲外，德國(guó)在戰(zhàn)后歷史上從未出現(xiàn)過(guò)大規(guī)模的全國(guó)性房地產(chǎn)繁榮，經(jīng)濟(jì)也保持著可持續(xù)的發(fā)展趨勢(shì)。
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