賣掉北京的三室一廳到紐約買(mǎi)套高端公寓，以國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)投資思維來(lái)看，這一切只是看上去挺美。
近幾年，中國(guó)公民遠(yuǎn)赴海外投資買(mǎi)房，已經(jīng)不是什么新鮮事了。他們相信中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已開(kāi)始降溫，投資回報(bào)率有限。而美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了衰退之后，現(xiàn)在是抄底的最好時(shí)機(jī)，也是以錢(qián)生錢(qián)的最佳理財(cái)方式。
紐約的房地產(chǎn)中介菲爾德女士，一直從事豪華公寓的銷售，自2008年起她便定期飛往中國(guó)，在中國(guó)本土?xí)?jiàn)潛在的買(mǎi)家。與此同時(shí)，她還非常認(rèn)真地學(xué)習(xí)普通話，并在大學(xué)兼修中國(guó)商業(yè)文化的課程?，F(xiàn)在中國(guó)富人越來(lái)越多，她承認(rèn)“對(duì)中國(guó)人投入了越來(lái)越多的關(guān)注”。
26歲的劉小姐最近就賣掉了北京的房產(chǎn)，在曼哈頓購(gòu)買(mǎi)了一套高端公寓，推開(kāi)窗戶，外面是紐約著名的天際線。她搬進(jìn)新家的興奮溢于言表，因?yàn)檫@座現(xiàn)代化公寓配有網(wǎng)球場(chǎng)和游泳池，“房子的附屬設(shè)施令人驚嘆！”劉小姐十分看好這筆投資的“錢(qián)途”，而劉小姐只是成千上萬(wàn)來(lái)美國(guó)買(mǎi)房投資的中國(guó)人之一。
對(duì)于涌入的中國(guó)富人，紐約市房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)Miller Samuel Inc.的高管米勒表示：“我愿意將這個(gè)趨勢(shì)描述為，我們正在建造世界上最昂貴的銀行保險(xiǎn)箱?！?br> 支撐美國(guó)炒房熱的三大基點(diǎn)
事實(shí)果真如此嗎？首先不妨看一看，美國(guó)人民的炒房歷史。
近三十年來(lái)，由于華爾街提倡以錢(qián)生錢(qián)、提前消費(fèi)、信貸消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)模式，也就是以不勞而獲為誘餌，使廣大民眾放棄儲(chǔ)蓄，去追求所謂的高額利潤(rùn)。雖然瞄準(zhǔn)了高利潤(rùn)的房市，媒體和輿論的宣傳也煽起了人們購(gòu)房的欲望，但炒熱房市卻缺乏必備的三個(gè)基本點(diǎn)，即低利率、寬松信貸和良好的就業(yè)前景。此三點(diǎn)缺一不可，不然房市根本就無(wú)法繁榮，巧取高額利潤(rùn)也就無(wú)從談起。
歷史總是充滿巧合，從1995 年7月2日這天開(kāi)始，三個(gè)基本點(diǎn)開(kāi)始逐漸達(dá)成。這一天，全美房屋市場(chǎng)三十年的固定利率調(diào)至8%以下，浮動(dòng)利率在 6% 以下。這一年美國(guó)中檔房子的房?jī)r(jià)（假設(shè)首付20%）按固定利率支付房貸，每個(gè)月只需 675 美元。與此同時(shí)，美國(guó)的就業(yè)市場(chǎng)前景一片光明，比歷史上任何時(shí)候都來(lái)得好。家庭年收入加倍的增長(zhǎng)，失業(yè)率從20世紀(jì)80年代的7.5%下降到1995年的5.5%。到了上世紀(jì)90年代末，失業(yè)率更是降到了4%以下，這是二戰(zhàn)后的最低點(diǎn)。適逢克林頓政府執(zhí)政，積極推動(dòng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，促使貸款機(jī)構(gòu)把過(guò)去不夠資格申請(qǐng)房貸的低收入族裔，如非洲裔和西班牙裔家庭優(yōu)先列入貸款范圍。那個(gè)時(shí)期全球被美國(guó)的經(jīng)濟(jì)和工作機(jī)會(huì)所吸引，南亞、拉丁美洲和東歐的新移民，包括全世界合法、非法的移民，以每年50萬(wàn)的人數(shù)加入到美國(guó)的大熔爐。新來(lái)的家庭需要房子安家，因此每建造四棟新屋，就有一棟是為新移民建造的。
面對(duì)大好的市場(chǎng)前景，美國(guó)房屋價(jià)格連續(xù)8年升溫。放款銀行和房貸機(jī)構(gòu)持續(xù)看好房市，美國(guó)民眾的購(gòu)房能力似乎也依然強(qiáng)勁。所有人都存著這樣一種假設(shè)，既然房?jī)r(jià)在過(guò)去幾年一直朝上漲，那么將來(lái)也依舊會(huì)上漲，他們堅(jiān)信：房地產(chǎn)永遠(yuǎn)不會(huì)往下跌。事實(shí)上，世人都存有這種心態(tài)。
但當(dāng)房產(chǎn)的價(jià)格脫離了其基本的價(jià)值，泡沫就形成了。如果說(shuō)前8年的房市熱是由供求關(guān)系促成的，諸如穩(wěn)定的家庭收入、豐厚的儲(chǔ)蓄和購(gòu)買(mǎi)能力，那么當(dāng)房市泡沫被吹起來(lái)的時(shí)候，購(gòu)房就不是為了簡(jiǎn)單的居住，而是把買(mǎi)房當(dāng)成盈利豐厚的投資工具。投機(jī)客紛紛進(jìn)場(chǎng)，泡沫漸漸地越吹越大。
美國(guó)全民炒房終釀成房市的巨大泡沫。當(dāng)2008年泡沫被刺破時(shí)，房?jī)r(jià)下跌超過(guò)35%，蒸發(fā)了7萬(wàn)億美元！當(dāng)年篤信房產(chǎn)投資的民眾瞬間由“富翁”變成了“負(fù)翁”，成了名副其實(shí)的房奴。更可怕的后果是，一場(chǎng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)快速地席卷了全球。
全球房市“健康”堪憂
隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，全球已經(jīng)是同此涼熱了。美國(guó)的金融海嘯演變成全球金融危機(jī)，令不少國(guó)家因陷入債務(wù)危機(jī)而瀕臨破產(chǎn)，甚至已威脅到了國(guó)家主權(quán)。危機(jī)之初先是冰島發(fā)出求救信號(hào)，然后是迪拜、希臘，接著告急的是愛(ài)爾蘭，很快又傳染至葡萄牙、意大利和西班牙，甚至加拿大、澳大利亞都受到了影響。
如果僅僅是一個(gè)國(guó)家發(fā)生債務(wù)問(wèn)題，還可能是偶然的突發(fā)事件，但是債務(wù)危機(jī)接二連三不斷地發(fā)生，大家不禁要問(wèn)，究竟是什么原因，使這些發(fā)達(dá)國(guó)家骨牌效應(yīng)式地倒在巨額債務(wù)中？結(jié)論只有一個(gè)：這些國(guó)家所采用的經(jīng)濟(jì)模式錯(cuò)了！
就拿迪拜來(lái)說(shuō)，前幾年高杠桿的金融衍生產(chǎn)品，將迪拜從沙漠上高高地托舉起來(lái)，無(wú)數(shù)美輪美奐的建筑脫穎而出：充滿活力的“跳舞塔”、絢麗的“迪拜珍珠”、古典的“迪拜大金字塔”、尖利的“阿拉伯尖刀”、怪異的“迪拜塔”……造就了一座繁榮的海市蜃樓，成為世界的奢華之都。在金融危機(jī)的肆虐下，迪拜面臨外資抽逃，資產(chǎn)縮水，房?jī)r(jià)比頂峰時(shí)期下滑了五成，一些工程因資金短缺中途停工。迪拜從“輝煌”到窘迫告訴我們，以抵押未來(lái)?yè)Q取眼前短暫的繁榮，無(wú)一例外的都將遭遇下一輪的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
事實(shí)證明，全球投機(jī)炒熱房市的國(guó)家或地區(qū)，都嘗過(guò)自己釀制的苦果，美國(guó)、西班牙、日本、迪拜、中國(guó)香港、冰島、加拿大、愛(ài)爾蘭、意大利、塞浦路斯、克羅地亞……
房地產(chǎn)是值得投資的財(cái)富嗎？不是！至少在歐美不是！“房地產(chǎn)是投資性財(cái)富”的說(shuō)法，是這個(gè)世界0.5%的富人對(duì)絕大多數(shù)窮人的集體洗腦，因?yàn)槟鞘撬麄兛焖倌怖罱?jīng)典、最便捷的招式，屢試不爽。除此之外，他們很少會(huì)找到如此快速的致富方式，而科技革命和產(chǎn)業(yè)革命的致富速度總是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于人們對(duì)財(cái)富的向往速度。
跨海房產(chǎn)不是好投資
經(jīng)過(guò)各國(guó)政府這幾年全力挽救市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)逐漸改善，失業(yè)率逐漸下降，銀行貸款政策也開(kāi)始放寬。這些利好的消息，本該有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，但實(shí)際市場(chǎng)情況并未出現(xiàn)令人驚喜的場(chǎng)景，房?jī)r(jià)不再上漲，現(xiàn)房銷售量也出現(xiàn)下滑。在此背景之下，中國(guó)民眾卻大批涌入美國(guó)投資買(mǎi)房，這可能會(huì)面臨潛在的風(fēng)險(xiǎn)。
首先，即便中國(guó)人進(jìn)入房市炒高了美國(guó)房?jī)r(jià)，但出于各種各樣的其他因素，促使美國(guó)人不再對(duì)擁有自住房感興趣，盡管他們付得起首付，并能獲得銀行貸款。他們認(rèn)為購(gòu)房是最糟的投資。
據(jù)Case-Shiller-Thompson有關(guān)購(gòu)房者期望值的調(diào)查顯示，潛在的購(gòu)房者希望未來(lái)10年房屋每年的升值率應(yīng)達(dá)到3%，這一數(shù)值比目前的平均按揭貸款利率低了近1.5個(gè)百分點(diǎn)。這意味著投資房產(chǎn)的回報(bào)率，從根本上來(lái)說(shuō)為負(fù)值。而在2004年臨近房地產(chǎn)泡沫的高峰期，這一預(yù)期值為12%。在一個(gè)健康的投資市場(chǎng)，房產(chǎn)預(yù)期收益至少應(yīng)比通常的按揭貸款利率高。所以，在此情形下，理性的美國(guó)人會(huì)把錢(qián)用于其他投資。
其次，許多20~30歲出頭的年經(jīng)人發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)衰退期間找工作變得異常艱難，同時(shí)還要償還繁重的學(xué)生債務(wù)，因此購(gòu)房的大筆投資，將成為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后他們最后考慮的問(wèn)題。就目前而言，他們似乎更愿意租房。
此外，不管近幾年消費(fèi)者信心指數(shù)是上升還是下降，仍遠(yuǎn)低于經(jīng)濟(jì)衰退前，同時(shí)認(rèn)為美國(guó)正朝著錯(cuò)誤方向發(fā)展的美國(guó)人，比持有相反觀點(diǎn)的要高出30%以上。而在購(gòu)房時(shí)，消費(fèi)者自身通常需要保持相對(duì)樂(lè)觀的情緒，更廣泛地說(shuō)，需要對(duì)整體經(jīng)濟(jì)有所認(rèn)可。但現(xiàn)在的美國(guó)人對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)前景不再樂(lè)觀。
過(guò)去十年來(lái)，美國(guó)房市經(jīng)歷了繁榮的泡沫期，而泡沫破滅之后的次貸危機(jī)，使人們意識(shí)到投資房市并非一本萬(wàn)利，就像股市那樣存在著風(fēng)險(xiǎn)。全球許多地方房?jī)r(jià)振幅超過(guò)50%（日本東京的房?jī)r(jià)曾大跌90%），至今美國(guó)許多城市的房?jī)r(jià)較泡沫前低了1/3。而且，標(biāo)普500指數(shù)平均每年上漲8.26%，但美國(guó)房?jī)r(jià)幾乎不動(dòng)，扣除通脹因素之后，實(shí)際甚至是下跌的！縱觀歐美近百年的房?jī)r(jià)平均走勢(shì)，基本上僅和通脹率持平，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)對(duì)普通百姓而言并非投資的選項(xiàng)，只是生活方式的選擇而已。
從美國(guó)前100多年房?jī)r(jià)的走勢(shì)圖可以看出，美國(guó)房?jī)r(jià)僅僅和通脹呈正相關(guān)，不會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和股票收益一起上漲。
難以避開(kāi)的持房成本
然而對(duì)于中國(guó)公民而言，投資美國(guó)房市必須計(jì)算巨大的持房成本，僅房產(chǎn)稅平均每年就要支付2%以上，還要加上其他費(fèi)用。舉例來(lái)說(shuō)，劉小姐作為個(gè)人投資者，假如2010年7月在邁阿密花16萬(wàn)美元買(mǎi)了一棟獨(dú)立大洋房，唯一的不足之處是廚房太老舊。于是花費(fèi)4萬(wàn)美元把廚房裝修一新，跟丈夫一起定居邁阿密。
其實(shí)，劉小姐買(mǎi)房的實(shí)際成本是20萬(wàn)美元。因?yàn)閺V告費(fèi)、律師費(fèi)和經(jīng)紀(jì)人費(fèi)可以計(jì)入購(gòu)房成本，出售房屋的價(jià)格減去成本才是凈得的資本收益。為賣出好價(jià)錢(qián)而小修小補(bǔ)的維修費(fèi)，按稅務(wù)法并不計(jì)入購(gòu)房成本。無(wú)特殊情況的話，資本利得稅為15%（也就是賺100萬(wàn)美元，要繳納15萬(wàn)美元利得稅）。
假設(shè)2012年9月，美國(guó)房?jī)r(jià)迅速反彈，經(jīng)紀(jì)人以65萬(wàn)美元賣掉了洋樓，劉小姐凈得40萬(wàn)美元收益：65萬(wàn)美元-買(mǎi)房成本20萬(wàn)美元-律師費(fèi)2萬(wàn)美元-經(jīng)紀(jì)人費(fèi)3萬(wàn)美元 = 凈得40萬(wàn)美元。而賣房所得的資本收益，只有同時(shí)滿足以下條件，才可享受聯(lián)邦免稅：第一，劉小姐或者她丈夫是這棟洋樓的屋主。第二，劉小姐和她丈夫在這棟洋樓里5年內(nèi)居住超過(guò)24個(gè)月。第三，劉小姐或者她丈夫并沒(méi)有在兩年之內(nèi)出售過(guò)其他任何房子。否則，當(dāng)他們獲利回吐時(shí)，就不能享受免稅優(yōu)惠，炒房的資本收益就不如想象的豐厚了。
而且，政府削減財(cái)政會(huì)影響房?jī)r(jià)。美國(guó)政府財(cái)政削減額度為850億美元，這將影響房市的復(fù)蘇。財(cái)政削減、聯(lián)邦政府工作人員的無(wú)薪假期、減少失業(yè)金、以及減少軍備開(kāi)支等，都會(huì)導(dǎo)致失業(yè)和薪金收入降低，結(jié)果可能是國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)減少一個(gè)百分點(diǎn)。
目前美國(guó)的按揭利率很低，30年期固定利率僅為4.1%，這個(gè)利率遲早會(huì)提升的，一旦利率上升，人們購(gòu)房的負(fù)擔(dān)壓力就會(huì)增加，那時(shí)很多家庭又會(huì)交不起按揭，2008年的次貸危機(jī)就有可能重演。所以從短期來(lái)看，美國(guó)樓市的真正回春還有很長(zhǎng)的路要走；而長(zhǎng)期而言，投資美國(guó)樓市更難有利可圖。因此中國(guó)公民想投資美國(guó)樓市，需要三思。
