2015年一季度臨近尾聲之際，多個(gè)宏觀調(diào)控部門在幾天內(nèi)密集發(fā)文出臺(tái)樓市新政策，釋放出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的積極信號(hào)。
中國(guó)是政策市，無論樓市還是股市。2015年的這個(gè)春天，樓市和股市的新政策可用系統(tǒng)化出籠來形容。尤其是萎靡兩年的樓市，從各城各地松綁限購(gòu)到首套房二套房首付比例下降，再到公積金房貸門檻降低，當(dāng)然也有商業(yè)銀行的房貸利率打折。此外還有，營(yíng)業(yè)稅免征期限5年變2年。一攬子樓市新政，多為多部委聯(lián)合下文。
任何政策設(shè)計(jì)，都有其深刻的市場(chǎng)邏輯。樓市不景氣，存量難消化，地方債難償，開發(fā)商跑路，各地面臨房地產(chǎn)戒斷癥候...樓市危機(jī)，必延至金融領(lǐng)域，金融危機(jī)，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行就出大問題。1998年亞洲和香港的金融危機(jī)，先由樓市泡沫引起；華爾街金融危機(jī)，亦有次貸危機(jī)所引發(fā)。中國(guó)樓市面臨的問題，不僅是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的問題，也是土地財(cái)政“寅吃卯糧”的問題，而且是一下子吃定了未來70年。土地出讓金“黑洞”里，審計(jì)出來的還有應(yīng)征未征及權(quán)力尋租的頑疾。沒有納入預(yù)算的土地財(cái)政，成就了地方政府非理性發(fā)展的慣性，也使金融機(jī)構(gòu)深陷其中，和地方政府、房地產(chǎn)商去分肥樓市畸形狂歡的大蛋糕。
前些年看似空調(diào)的樓市宏調(diào)，其實(shí)是以政策手段點(diǎn)剎狂奔的樓市，擠壓過度膨脹的泡沫；這兩年政策冷對(duì)樓市的萎靡以及放任地方松綁樓市，也是希望樓市從狂熱回歸到冷靜之途上來。盡量降低權(quán)力干預(yù)，讓市場(chǎng)調(diào)節(jié)來引導(dǎo)樓市，決策層相當(dāng)耐心地對(duì)樓市進(jìn)行了壓力測(cè)試。尤其去年的深改元年，一攬子改革啟動(dòng)。首先是改變政績(jī)考核來矯正各地對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴；其次是從金融系統(tǒng)入手，促其克制流向房地產(chǎn)業(yè)的資本流。中央以定向降準(zhǔn)的貨幣手段促商業(yè)銀行資本向小微企業(yè)和三農(nóng)方面。
政策面的改革調(diào)整，就是要把房地產(chǎn)這個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的搗亂者，變成市場(chǎng)促進(jìn)者。新常態(tài)下，決策層已經(jīng)放慢了國(guó)家層面的發(fā)展速度，7%是為近20年的最低。對(duì)于地方，也不在強(qiáng)調(diào)GDP增幅。
但現(xiàn)實(shí)并不樂觀，宏觀經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)猶存，中國(guó)也面臨著日本和歐洲的通縮風(fēng)險(xiǎn)。央行連續(xù)降準(zhǔn)降息，去通縮促銷費(fèi)的意圖明顯。但作為老問題的樓市，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示并不客觀。樓市頑疾，不僅僅是去消化的問題，還有“鬼城”和“爛尾”帶來的銀行爛賬和地方債難以清償?shù)慕Y(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。更糟糕的是，在風(fēng)聲鶴唳的市場(chǎng)疲態(tài)下，所有人都在觀望，期望房?jī)r(jià)更低。這其中就包括了一些剛需族。
運(yùn)用政策微調(diào)，激活剛需市場(chǎng)，而不是讓樓市隨市沉淪一直到硬著陸。這是筆者對(duì)此番樓市新政的解讀。
不過，樓市新政能激活多少剛需市場(chǎng)，的確是未知數(shù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年末，全國(guó)商品房待售面積為6.22億平方米，比2013年末增加1.29億平方米。若按每套100平方米計(jì)算，全國(guó)待售商品房約有600萬套。更有人估計(jì)，三四線城市要消化現(xiàn)有存量，可能需要60個(gè)月。
因而，樓市新政帶來的可能是暫時(shí)的畸形狂歡，而不會(huì)消化掉多少過剩的樓市。有趣的是，30日股市地產(chǎn)股瘋長(zhǎng)，而被市場(chǎng)懷疑樓市新政提前“泄露”。但是新政落地，地產(chǎn)股在31日反而全線下挫了。
這意味著，對(duì)于樓市新政的催化效應(yīng)，股市并不對(duì)其抱有愿景。
的確如此。房地產(chǎn)業(yè)不可能再回到地方政府、金融系統(tǒng)和房地產(chǎn)商三方推進(jìn)的市場(chǎng)癲狂態(tài)勢(shì)。調(diào)結(jié)構(gòu)的大勢(shì)與新常態(tài)語境不支持依賴房地產(chǎn)式的不可持續(xù)增長(zhǎng)。地方政府深知這個(gè)道理，金融機(jī)構(gòu)也被戴上了緊箍咒，只剩下房地產(chǎn)商在幻想“好日子重來”。不過，虛熱的房地產(chǎn)注定不能“濤聲依舊”了。
剛需族不要猶豫，好政策機(jī)不可失；投機(jī)者莫興奮，新政可不是興奮劑。
