作為一個關(guān)注了中國近十年房地產(chǎn)新聞的財經(jīng)記者，最近經(jīng)常有朋友問我房價的相關(guān)問題，尤其是在今年一線城市房價大幅飆漲之后。
“北京下半年房價還會漲么？我現(xiàn)在應(yīng)該買房么？”諸如此類的問題，不一而足，詢問者的焦慮溢于言表。
坦率的說，對于目前市場的走勢，我這個房地產(chǎn)記者和很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士一樣，深感困惑。春節(jié)后北京、上海等一線城市的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪強勁的反彈，量價齊升。不少業(yè)內(nèi)人士當(dāng)時都認(rèn)為下半年的房地產(chǎn)市場會趨于平穩(wěn)，甚至房價還有小幅下降的可能性，我的判斷亦是如此。但按照目前市場的走勢來看，這個預(yù)判顯然錯了。
中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示：今年七月，中國主要城市的房價指數(shù)已經(jīng)連續(xù)15個月上漲，而且一二線城市呈現(xiàn)價格聯(lián)動態(tài)勢。上個月，浙江嘉興、河北廊坊和安徽合肥的房價以近5%左右的漲幅領(lǐng)漲全國，而北京、上海、深圳也繼續(xù)位列房價漲幅最大的前25個城市。
我曾經(jīng)和一個國際房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)的華北區(qū)研究部主管探討過最近房價的走勢，從業(yè)多年的她也表示頭疼，不知道該怎么寫下一季度的分析報告。
“實事求是的講，北京目前的房價對我來說也已經(jīng)高的離譜，但是按照目前的供需狀況，我擔(dān)心北京的房價恐怕還會進(jìn)一步上漲。當(dāng)然，這個判斷擯除了政策性因素，”她向我感嘆。
以首都為例，目前北京大約有9萬套房屋庫存。而庫存的安全線一般在11萬套左右，如果庫存超過11萬套，則房價下行壓力較大，反之則上漲動力增強。
此外，土地市場價格飆升也給房價很大的上行壓力。大約兩年前，北京北五環(huán)外的房子單價在5萬左右就算是一個高價了。時至今日，遠(yuǎn)郊區(qū)縣每平米地價超過4萬的也不在少數(shù)，這意味著開發(fā)商新房的售價得賣到6萬至7萬每平米才能盈利，面粉貴過面包的現(xiàn)象不在少數(shù)。
有些開發(fā)商，如香港上市的房企中駿置業(yè)總裁黃朝陽認(rèn)為只要配套設(shè)施跟得上，北京、上海和深圳郊區(qū)的房屋價格可以賣到每平米6萬至8萬，這方面香港就是一個例子。這也是為何中駿置業(yè)今年2月份斥資39.5億在門頭溝拿了一塊土地，樓面價已經(jīng)超過每平米4萬元。
不少業(yè)內(nèi)人士對于一線城市的房價也還是信心滿滿。世邦魏理仕亞太區(qū)總裁Henry Chin認(rèn)為大都市的虹吸效應(yīng)能夠吸引大量人才，而源源不斷的住房需求會進(jìn)一步推高房價。
但我想強調(diào)的是中國的房地產(chǎn)市場是一個典型的政策市，這意味著買房人不僅要關(guān)心最基本的供需情況，而且還要認(rèn)真研讀近期的相關(guān)政策。中共中央政治局7月26日召開會議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，罕見的提及“抑制資產(chǎn)泡沫”。這是今年中央第二次提到“資產(chǎn)泡沫”這個問題，政府嚴(yán)控房地產(chǎn)風(fēng)險的決心顯而易見。
此外，購房者還需要密切關(guān)注下半年貨幣政策的走向，這也是影響房價的一個關(guān)鍵因素。截至目前，我還看不到貨幣政策會繼續(xù)放松的任何跡象。而政府已經(jīng)儲備了不少抑制房價繼續(xù)上行的調(diào)控政策。比如南京市政府剛剛重啟了二套房的限購政策，并提高了二套房的首付要求。
所以我對于購房者的建議是首選要弄清楚自己的購房目的：如果是因為剛需而買房，比如為了結(jié)婚或者子女教育，那么直接買就是了，擇機并不容易；但是，如果購房純粹是出于投資的考量，那么我建議你三思而后行，這個“泡沫”有可能會進(jìn)一步膨脹，但是“泡沫”爆裂的風(fēng)險也在與日俱增。
