國家統(tǒng)計局近日發(fā)布了8月份全國70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示：8月份全國房價呈漲幅擴大態(tài)勢，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展對于整個宏觀經(jīng)濟健康發(fā)展至關(guān)重要，2016年中央經(jīng)濟工作會議，要求加強對房地產(chǎn)去庫存，加強房地產(chǎn)的監(jiān)管，抑制房價在一些城市的過快上漲，以利于市場的長期平穩(wěn)。
全國房價漲幅有所擴大
國家統(tǒng)計局9月19日，發(fā)布了8月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，與上月相比70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格上漲的城市有64個，無論是從同比還是環(huán)比情況看，8月份70個大中城市住宅銷售價格上漲的城市個數(shù)均有所增加，且漲幅擴大。數(shù)據(jù)顯示：一是70個大中城市房價不僅出現(xiàn)了普漲態(tài)勢，漲幅也有所擴大。與上月相比，70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格下降的城市只有4個，持平的城市有2個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為鄭州5.6%，最低為烏魯木齊和韶關(guān)，均下降0.3%；二是北上廣深四個一線城市分別上漲3.8%、5.2%、2.4%、2.1%。上漲較多的城市還有：無錫4.9%、合肥4.8%、福州4.3%、南京4.1%、廈門3.9%、石家莊3.7%、天津3.6%、杭州3.3%、濟南3.2%、武漢3.2%。上漲最快的3個城市是鄭州、上海、無錫；三是二手住宅方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有9個，上漲的城市有57個，持平的城市有4個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為鄭州4.5%，最低為大理下降0.4%；四是在8月份新建商品住宅價格環(huán)比上漲的64個城市中，比上月漲幅擴大的城市有31個，漲幅在1%以上的城市有25個；五是二手住宅價格環(huán)比上漲的57個城市中，比上月漲幅擴大的城市有30個，漲幅在1%以上的城市有18個；六是"分城市看，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比漲幅均比上月有所擴大。"與去年同月相比，8月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市分別有62個和53個，分別比上月增加4個和1個。
觀察今年整個房地產(chǎn)市場走勢，有兩個統(tǒng)計數(shù)據(jù)是觀察今年整個房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵指標：一是2016年初至今的70個大中城市新房價格上漲個數(shù)。1至8月，70個大中城市新建商品住宅價格上漲個數(shù)分別為：38個、47個、62個、65個、60個、55個、51個、64個。其中新房價格上漲的城市個數(shù)在6、7月份小幅減少之后，到8月份又出現(xiàn)了明顯的增長態(tài)勢。不僅價格上漲的城市個數(shù)增加，一些城市甚至出現(xiàn)了4%至5%的較高漲幅；
二是過去一直是一線城市領(lǐng)漲，16年上半年是合肥、廈門、南京等二線熱點城市領(lǐng)漲，從8月份的數(shù)據(jù)來看，漲幅較為明顯的二線城市再次增多。過去漲幅不明顯的鄭州，8月份無論是新房價格還是二手住宅價格，上漲幅度均在70個大中城市中最快。從中可以看出房價無論上漲還是下跌，一般從一線城市開始，逐步向二三四線城市蔓延，此輪房價的上漲再次遵循了這一規(guī)律。目前，房價上漲的態(tài)勢向更多城市蔓延，而且二線熱點城市總體上領(lǐng)漲全國。
全國城市土地出讓金不斷攀升
據(jù)國家財政部公開的資料顯示：2016年前8個月，全國國有土地使用權(quán)出讓收入2萬億元人民幣，同比增長14%。其中熱點城市土地出讓金翻倍，地方政府對土地財政依賴度加深?！渡虾ＷC券報》的報道稱，隔三差五出現(xiàn)的"地王"和不斷攀升的房價，使得地方政府對土地財政的依賴更是急劇上升，蘇州市前8個月的土地依賴指數(shù)高達82.6%，杭州、合肥、南京等城市依賴度也都超過50%。8月16日，廣州市荔灣區(qū)一宗2.7萬平方米的保障房面積以21.73億元成交成為廣州的單價新地王。僅過了一天，融信中國公司以110億元拍下上海靜安區(qū)的一個地塊，僅售樓板價達到14.3萬元/平方米，創(chuàng)下了中國最貴單價地王的紀錄。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，1月至8月全國"地王"數(shù)量已達194宗。前8個月，單個城市土地出讓金超過100億的城市達到39個，多個城市出現(xiàn)土地出讓金翻倍的現(xiàn)象。蔓延全國的"地王"熱火在長三角地區(qū)燒得最為猛烈。繼蘇州、杭州、南京地價連創(chuàng)高位后，無錫土地市場8月開始驟然竄火。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，8月無錫以77.5億元的土地出讓金收入一躍升至單月排行全國第7名。在 "地王"熱潮下，不少熱點城市對土地財政的依存度不斷加深，采用目前約定俗成的方式計算土地財政依賴度發(fā)現(xiàn)，土地出讓金上漲的城市依賴度指數(shù)急劇攀升，但房地產(chǎn)市場的再度升溫對于中國的經(jīng)濟發(fā)展來說是一把雙刃劍。
國家統(tǒng)計局科研所原所長潘璠認為，相對寬松的貨幣環(huán)境下社會資金沒有更好的投資渠道是重要原因，加杠桿背景下的炒房熱會帶來泡沫和金融風險，"虹吸效應(yīng)"會危及實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級。房價在一些城市的再度過快上漲其原因何在？市場普遍認為，信貸進一步增加是導致這一現(xiàn)象的重要原因。9月14日，央行公布8月份的金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，8月人民幣貸款增加9487億元，同比多增1391億元。分部門看，住房部門貸款增加6755億元，其中，短期貸款增加1469億元，中長期貸款增加5286億元。在信貸寬松、加杠桿條件下，資產(chǎn)泡沫化往往會帶來金融風險，惡化實體經(jīng)濟。阻礙經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，而且資產(chǎn)泡沫還會加速收入分配的分化，會進一步加劇經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡，不能置若罔聞。尤其是，在已經(jīng)度過短缺的經(jīng)濟時期，宏觀經(jīng)濟缺乏強大的增長點，時下市場中也缺乏足以吸引資金的產(chǎn)品之時，龐大的居民儲蓄如何保值增值，是一個巨大的挑戰(zhàn)。答案顯然非常簡單：不管你心里多么抵觸和無奈，目前能夠容納巨量資金而又能保值增值的產(chǎn)品，還是房子。當前的樓市價格已經(jīng)不能完全用供需關(guān)系這基礎(chǔ)的經(jīng)濟學原理來解釋。據(jù)報道，近日一家掛著ST的虧損上市公司引發(fā)社會公眾關(guān)注，原因是只要變賣公司北京城里的兩套房，就可能免于退市。因為這兩套房屋如果成交，可能會給公司帶來近3000萬的收入，這相當于一個實體企業(yè)一年創(chuàng)造的企業(yè)利潤。為此，近年來也一些做實體的企業(yè)界人士也無心做產(chǎn)業(yè)，將企業(yè)的生產(chǎn)資金相繼投入房地產(chǎn)業(yè)。
對"房價高燒"要標本兼治、加強監(jiān)管
最近，幾乎所有媒體都在感嘆"樓市瘋了"。的確無論是開發(fā)商搶地還是購房人搶房，都呈現(xiàn)出非理性狀態(tài)，甚至在上海出現(xiàn)了為購房，假離婚這樣的道德風險。針對當前城市房價上漲態(tài)勢，一些城市紛紛出臺限制措施，以抑制房價過快上漲。毫無疑問，這些都是政府的應(yīng)急降溫措施，但要從根本上治理樓市易發(fā)的"躁動癥"，還須從貨幣、稅收、土地、財政乃至經(jīng)濟入手，引導住房回歸居住本質(zhì)。上海大學經(jīng)濟學院倪中新教授認為不能讓住房任其繼續(xù)過度發(fā)展成為金融產(chǎn)品，由貨幣政策催生大批避險性投資，調(diào)控政策應(yīng)更多地針對投資性購房需求，對真正的剛需、改善型購房需求仍應(yīng)鼓勵，目的應(yīng)該是引導樓市回歸到以居住型購房為主的軌道上。
（一）加強頂層設(shè)計，由統(tǒng)一調(diào)控轉(zhuǎn)向分城施策
近年來，我國樓市調(diào)控已經(jīng)從統(tǒng)一調(diào)控轉(zhuǎn)向分城施策，必須肯定以往采取的溫和的、分散的、非中心化的調(diào)控政策，具有現(xiàn)實意義。溫和，可避免用力過猛造成樓市大落大起；分散，應(yīng)該是分城施策而不是統(tǒng)一調(diào)控；非中心化，樓市調(diào)控應(yīng)該走出城市中心區(qū)，與周邊區(qū)域統(tǒng)籌考慮。有關(guān)專家還為樓市降溫開出兩個藥方：一是出臺房地產(chǎn)稅并變成一個組合稅，分四個稅種：即消費稅、空置稅、轉(zhuǎn)讓稅、物業(yè)稅，依據(jù)不同的情況施策，增加征收的合理性；二是解決房產(chǎn)續(xù)期問題，讓產(chǎn)權(quán)到期的房產(chǎn)交納房產(chǎn)稅，使二手房價格合理化。顯然，這兩個建議都有利于樓市降溫。需要指出的是，僅靠上述兩條是不夠的。應(yīng)該對樓市政策進行系統(tǒng)全面梳理，并以此來解決樓市存在的深層次問題。國務(wù)院參試、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興認為，雖然近年來我國樓市調(diào)控已經(jīng)從統(tǒng)一調(diào)控轉(zhuǎn)向分城施策，但要解決樓市根本問題，還是需要頂層設(shè)計的。比如，房地產(chǎn)稅能否分拆、如何分拆，目前的決定權(quán)在國家相關(guān)部門。金融方面，一方面需要控制樓市流動性，讓資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟。另一方面需要遏制場外配資，控制隨意加杠桿。財政方面，應(yīng)加快財稅改革平衡地方事權(quán)和財權(quán)，以減少地方財政對土地過分依賴。還必須看到出臺房地產(chǎn)稅有助抑制樓市泡沫，但其出臺與實施需要厘清是以人還是以家庭為對象、是按套數(shù)還是按面積、具體標準數(shù)值如何確定等關(guān)鍵問題。所以，出臺此項政策之前需要廣泛征求各方意見，考慮公平、效應(yīng)、可操作性和社會穩(wěn)定等。
（二）加強購房引導，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展
房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展對于整個宏觀經(jīng)濟至關(guān)重要。抑制房價在一些城市的過快上漲有利于市場的長期平穩(wěn)，應(yīng)該從貨幣信貸政策，增加土地供應(yīng)以及平復市場恐慌給市場以平穩(wěn)預期等角度，讓當前的房地產(chǎn)消費和投資者更加趨于理性。觀察樓市變化不能忽視經(jīng)濟走向，房價在大中城市的上漲成了最熱的話題。為了買房假離婚、8月份多個城市仍不斷出現(xiàn)"地王"，土地價格暴漲帶，在一定程度讓調(diào)高了未來房價上漲的預期，甚至在個別城市出現(xiàn)了恐慌情緒，買漲不買跌的心理再次讓人們涌入樓市。一時間，上海的調(diào)控傳言和杭州的調(diào)控措施都引發(fā)了搶購風潮，表明很多搶購者絕非剛需者，而是屬于限制的對象，即投資者。如果不加限制，即使政府不斷加大土地供應(yīng)，那些"雙限"對象必然不受限制地投資炒房，無論是社會資金涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域，還是個人投資者貸款買房炒房，都是在看漲預期引導下，將投資房市作為換取高額回報、快速致富的渠道和途徑。在這樣的背景下，房價在一定時期內(nèi)還會繼續(xù)上漲，致使從多百姓或望房興嘆，或背上更加沉重的債務(wù)負擔。
目前，一些城市曾經(jīng)實行過、現(xiàn)又重啟的"雙限"措施也是加強購房引導的重要手段之一。因為"雙限"限制了投資投機性購房，突出了住房的居住屬性，使供給與真正的有支付能力的剛需對接。只有真正抑制了炒房，嚴重背離價值的房價就有望向符合價值的方向回歸。當然，考慮到一些百姓改善和提高居住條件的需求，重啟"雙限"措施可考慮以限貸為主、限購為輔，重點是去杠桿，防范泡沫和金融風險。有必要適度調(diào)整樓市的貨幣政策，從穩(wěn)健偏寬松回歸中性穩(wěn)健。近兩年來，央行及有關(guān)部門采取了6次降息、5次降準，改變首套房貸認定辦法，降低二套房貸比例，取消限購限貸限外等一系列措施，旨在增加貨幣供應(yīng)量及流動性，降低融資成本，同時也使更多資金進入樓市股市。龐大的居民儲蓄如何保值增值，是一個巨大的挑戰(zhàn)。當前，我國的貨幣供應(yīng)量與流動性都比較充裕，這一方面表明貨幣政策刺激經(jīng)濟的邊際效應(yīng)已近極限，另一方面越來越多的資金正因此流向樓市，增加了房產(chǎn)泡沫的風險。必須看到相對于實體經(jīng)濟創(chuàng)利的艱辛和市場的不確定性，資本逐利的本性使其必然被樓市高額而快速的回報所吸引。因此，國家有必要調(diào)整現(xiàn)行貨幣等政策，運用價格的杠桿通過穩(wěn)健有序的操作，從源頭上遏制炒房的資金流入樓市。同時，金融部門也要與其他職能部門聯(lián)手，在信貸、稅費等相關(guān)手續(xù)方面，出臺政策鼓勵企業(yè)、民間資本投資實體經(jīng)濟，重點支持那些符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、關(guān)系國計民生的產(chǎn)業(yè)及新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)等。因為只有提振實業(yè)，給流動性更多出口的通道才能根治樓市的"瘋病"。
（三）警惕"房抵貸"循環(huán)中的風險
抑制房價利于市場平穩(wěn)，"房抵貸"產(chǎn)生的金融風險是樓市泡沫的源頭，不可掉以輕心。關(guān)于"房抵貸"的資金，雖然明文規(guī)定只能消費不能購房，但在房價大漲的利益驅(qū)動下，有相當一部分資金通過所謂"創(chuàng)新"受托支付手段流入樓市。理論上講，購房者可以多次循環(huán)往復購房，金融風險也會無限放大。當然，"房抵貸"有風險，沒有必要一律叫停，關(guān)鍵是要加強監(jiān)管。具體來說，要嚴格審核第一還款來源，限制"房抵貸"的房產(chǎn)范圍，降低"房抵貸"的貸款額度。前一時期，一些銀行加大推出"房抵貸"的力度，雖然名稱有差異，但原理如出一轍，核心就是把貸款買來的住房再次抵押貸款，銀行按照市場評估價的一定比例，扣除借款人剩余貸款后，確定房抵貸金額。至于"房抵貸"的資金，雖然明文規(guī)定只能消費不能購房，但在房價大漲的利益驅(qū)動下，有相當一部分資金通過"創(chuàng)新"受托支付手段流入樓市，這就等于購房者多次循環(huán)往復購房，金融風險也就被無限放大。對做"房抵貸"，銀行有自己的邏輯，一段時間以來，政府類貸款不能發(fā)放，企業(yè)貸款需求減弱，銀行面臨"資產(chǎn)慌"。與此同時，市場個人房貸需求卻十分旺盛，尤其是"房抵貸"，比按揭貸款利率更高、收益更好，銀行既能擴規(guī)模，也能增收益。在這一邏輯下，銀行更關(guān)心的是所抵押房產(chǎn)的市值，市值只要能有效覆蓋貸款就足夠安全，至于資金流向、借款人還款來源等，并不影響貸款安全。
必須看到"房抵貸"產(chǎn)生的金融風險卻不可忽視：一是對購房者普遍持有"買漲不買跌"的心態(tài)，一旦市場上出現(xiàn)風吹草動，房價即便下跌5%，交易量也會大幅減少，成交將變得非常困難。也就是說，"房抵貸"下的不良貸款，并不是嚴格按照銀行預期在發(fā)生；二是商業(yè)銀行不是房地產(chǎn)經(jīng)營商，不具備房產(chǎn)經(jīng)營的專業(yè)能力，不能因為抵押房產(chǎn)升值而高枕無憂。更何況，法律法規(guī)也有明確要求。商業(yè)銀行因行使抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)而取得的不動產(chǎn)，應(yīng)當自取得之日起二年內(nèi)予以處分。商業(yè)銀行持有非自用不動產(chǎn)的風險權(quán)重為1250%。三是房產(chǎn)是不動產(chǎn)，是我國居民最重要的財富，商業(yè)銀行如要對房產(chǎn)行使抵押權(quán)，也要考慮社會責任，顧及社會穩(wěn)定，而這需要時間，意味著銀行抵押權(quán)并不能按照預期順利實現(xiàn)。對借款人來說，"房抵貸"風險不言自明。房抵貸屬于典型的自加杠桿，與配資炒股無異。由于近期樓市"買了就賺"，在這種刺激下，購房者自加杠桿的投機行為被迅速放大。但加杠桿是把雙刃劍，收益可以翻倍，風險也會放大。天下沒有只漲不跌的市場，如果未來房價下降，在杠桿放大的情況下，購房者的房產(chǎn)市值會大幅縮水。為此"房抵貸"要保證交易真實、加強監(jiān)管：一是要嚴格審核第一還款來源。即使升值再多，房產(chǎn)也是第二還款來源，借款人的第一還款來源始終是防范信貸風險的關(guān)鍵。銀行要按照《貸款通則》規(guī)定，嚴格審核借款人第一還款來源，確保每月還款在家庭收入占比不高于50%，不能把還款來源的"寶"押在房產(chǎn)的不斷升值上。同時，要嚴格落實受托支付，加強對資金流向監(jiān)控；二是要限制"房抵貸"的房產(chǎn)范圍。將"房抵貸"所抵押的房產(chǎn)，限制于全款購買或已經(jīng)還清按揭的房產(chǎn)，對尚未還清按揭的房產(chǎn)，原則上不再進行"房抵貸"業(yè)務(wù)；三是要降低"房抵貸"的貸款額度。有關(guān)監(jiān)管部門已經(jīng)發(fā)文提示，個人消費貸款原則上不超過100萬元，期限不超過10年。
